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第九章 当银行,而不是银行家 |
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| 如何操作银行 在1986年税改法案之后,存在着很多的机会,不动产、股票和企业都可以用低价获得。对于 象限左侧的人来说,这是悲惨的时刻,然而对于我却是妙不可言,因为我可以利用我的“B”和 “I”象限的技能去抓住我身边的机会。我没有变得贪婪,去追寻每一个看起来是一笔好交易的东 西,而是决定集中精力于不动产市场。 为什么选择不动产呢？有5个简单的原因： 1．价格 不动产价格如此之低,以致抵押贷款支付比公平市场的大多数财产租金还要低得多。 这些财产有着巨大的经济意义……即意味着没有什么风险。这就像商店里的大减价一样,每件商 品都折价50％。 2．融资 银行给我的不动产提供贷款,而不给我的股票提供贷款。在市场萧条时,我想买进尽 可能多的东西,因此我购买不动产以便我的现金能与银行的融资相结合。 例如：我现有1万美元的储蓄可以进行投资。如果我买股票,当然,我也能够买到价值1万美 元的股票。我也能够进行借贷（当你用保证金进行买空时,你可以只花总成本的一小部分,其余 的部分由经纪人公司借给你）,但是我没有足够的财力去抵抗市场下滑的风险。 而用1万美元投资不动产,则可获得90％的贷款,我最终可以买到10万美元的财产。 如果两个市场都上升10％,在股票市场上我会赚到1千美元,而在不动产市场上我将赚到1万 美元。 3.税收 如果我用股票赚了1百万美元的利润,我要对我的利润付将近30％的资本所得税。但是, 用不动产赚的这1百万美元可以把税收转移到下一笔不动产交易中。此外,我还能够通过财产折旧 获得更大的税收好处。 重要的是,一项投资必须在我获得税收受益之前产生经济意义,我才会投资。任何的税收受 益只会使投资更具吸引力。 4．现金流 虽然不动产价格下降,但是,租金没有下降。这使我能赚一些钱以支付抵押贷款, 更重要的是使我有“时间”等待市场回升。租金使得我有时间去等待不动产价格再次上升。当价 格上涨时,我能够出售这些不动产,虽然我负债很多,但是这永远不会伤害到我,因为租金远远 高于贷款成本。 5．成为银行的机会 不动产使我成为一家银行,某种我从1974年起就一直想做的事情。 |
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