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第一章 房价为什么一涨再涨？(3) |
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| 总之一句话,不能再这么便宜卖地了。 于是,便有了《国六条》、《国八条》等限制土地供应和规范地产发展等政策措施。最重要的是2004年的8月31日,这是所有地产开发商最难忘的日子。2004年4月,国土资源部、国家监察部联合出台了71号令-《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。通知规定,8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限,之后所有建设用地都必须通过土地招、拍、挂的形式进行出让,就是要实行招标、拍卖、挂牌。同时,已经获得土地的开发商,如果尚未付足土地出让金的,必须在8月31日前补齐,方能办理土地证或再行转让,且须在两年内动工,否则政府可有权收回。 这是中国土地政策一个历史性的转折,而这个转折又不得不转。 应该说,当时政府的意图很清楚,就是要抑制地产商的投资热情。土地价格高了,银行贷款难了,地产商自然就望而却步了。或者说,你买地建了房,价格高了大家买不起,按揭贷款首付相应提高,买房也难了。你卖不出去,自然就不会一个劲儿拿地、一个劲儿地贷款、一个劲儿地建房了。 没想到,2003~2007年,政府年年出台新政策,年年试图调控房价,结果是出台一个政策,房价就涨一轮,再出台一次再涨一轮,涨到今天,所有没买房的人都在"望房兴叹",房价高得越来越遥不可及。 为什么明显的是打压的宏观调控政策,可房价却越打越高,为什么出台这么多的政策却不见效呢？ 究竟是什么人那么有钱,把这么多、这么贵的房子买下来？ 是中国人的钱,还是外国人的钱？是富人的钱,还是穷人的钱？是银行的钱,还是百姓找银行借的钱？是什么人在这么高的价位上买房？从哪儿来的钱买了这么高价的房子？ 今天回过头来看,应该说是政府低估了市场的需求,甚至过于低估了市场的需求,尤其是短期需求。 既然土地政策紧缩、银行信贷紧缩,那么明显的一个信号就是,从市场心理预期的角度来讲,房子的市场供应量会相对减少。而商品的供应量一减少,或者说产生了稀缺,那能不能成交、价格会不会上涨,就要看需求了。 13亿中国人对房子的需求之旺显而易见。问题是,这13亿人口中有多少想买房的人是有效需求？有效需求是指：有需求,但同时又有支付能力。这里还有一个要点,就是时间。即使有支付能力买,还要看人们愿意在什么时候买,是愿意趁涨价时买,还是等跌价时买,还是判断该出手时就出手,立即购买。 中国的银行里放着20万亿人民币居民储蓄,20世纪80年代有人就把它比喻成"笼中虎",生怕有个风吹草动它一下子跑出来,什么都得涨。结果好多年这"虎"没动静,于是大家找原因,发现了"二八"现象,就是所谓80%的存款掌握在20%的人手上,而剩下的80%的人只掌握着20%的存款。哦,原来是这样,闹了半天这"虎"不咬人。80%的人只掌握20%的存款,弄不出多大动静来,这就叫做有效需求不足。既然口袋里掏不出这么多钱,那么再想买也买不成。所以请放心,如果价格过高,这生意就没法做了。 不曾想,在中国经济市场化步伐加快的今天,在世界经济全球化的今天,有一些账不是关起门来查查银行报表,看看统计公报就可以算清楚的。 |
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第一章 房价为什么一涨再涨？(1) |