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第二章 房价会出现拐点吗？(2) |
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看到土地供应,楼房供应该是这个样子。让我们再看需求。除了前面谈到的近似集团作战的买家,再看看市场本身的主体需求是怎样的。 第一部分是资金实力很强的群体,主要是成功的私营企业老板、境内外上市企业高层主管、大型国企高层主管、政府部门的实权人物、城市高级白领阶层,他们不仅有第一套居所,多数还有第二套居所（如别墅、度假村等）的需求；不仅有多处居住需求,还有购置多套房产的投资需求。 第二部分是30~40岁已经成家立业尤其是有孩子的群体,他们努一把力,掏出多年积攒的家底,再找父母亲朋借点,勉强凑齐首付款买下一套中价房,之后每月努力还贷供房,生活也相对安定。 第三部分是20世纪80年代后出生的这批人。他们基本上都是独生子女,生活在比父辈优越的条件下,他们有住房的需求。现在中国二十多岁这一代人,是需要房子,甚至是好房子、大房子。他们要成家,他们更有自己独立的生活和思考,更能适应贷款消费的生活。 第四部分是从农村转移到城市的人口。在我国城镇化过程中,将有两亿到三亿人口从农村转移到城市里来。他们有住房和租房需求,需求更强劲。如果这两三亿人口都转移到城里来,就相当于多出一个美国、多出两个日本、多出两个俄罗斯。这么大的需求规模得需要多少房子才能满足供应？ 所以,中国的国情很特殊,人口多,无论对什么东西的需求后劲都源源不绝。简单算算我国住房供求之间的平衡关系,看看拍卖成本那么高,就会知道这个房价的长期支撑点在哪里。 但是很多分析评论说了,包括中国人民银行总行研究局也说了,我国房价与居民收入的比例要比世界上其他国家都高。话是没错,但这话不是好多年前也在说吗？为什么房价还是这样一路涨上来？ 中国的问题只要一平均就太特殊了,如果平均值里面有10%的人口误差,就能差出一个日本、差出半个美国来。既然是全球化,无数境外有钱的人进入中国买房,这些力量计算到平均收入里面去了吗？这些数据可以忽略不计吗？买房人是按照平均收入水平来买房的吗？ 这里无意说房价就是应该涨,但我们也要客观地看到,这是不可阻挡的市场力量。如果是按照这样的平均计算来代替我们对房价的判断,那有谁买对过房吗？你永远都不敢买！但它似乎永远都在涨！ 话说回来,即使撇开人均计算上的一些方法问题,假设我们承认这么一个高危的现实,如果要找两个方法力图降低这个比例,那就是：一是把房价降下来,二是把收入提上去。 这两个中哪种可能性大呢？ 把房价降下来,说起来轻松,现在来看,土地成本已经成为最重要的一块,建筑成本也有一块,房地产商的利润要有一块,没有足够利润商人不干,所以想让房价降下来其实很难。 我们谈到土地价格是怎么抬起来的,现在想降回去,怎么降？便宜的土地该卖给谁？还有那么多虎视眈眈的资本大鳄没有拿到地,怎样才公平？其实土地拍卖是相对公平的,价格由市场供求说了算,高就是高,只要有人买你也没办法。如果一块位于市中心的地谁都买得起,难道就公平了吗？问题的关键在于,政府怎么公平地使用这块公平拍卖收回的资金,这是另一个重要的问题。 |
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第一章 房价为什么一涨再涨？(1) |